Hvilken vedligeholdelsespligt har du som ejer af en ejerlejlighed?
Generelt
Som ejer af en ejerlejlighed har du som udgangspunkt pligt til at vedligeholde din lejlighed. Det vil sige inden for dens afgrænsning af vægge til det fri eller til nabolejligheder. Det betyder, at du står for vedligeholdelsen og fornyelsen af gulve, vægge, træværk i lejligheden, døre, skabe og alt andet inventar.
Normalt vil det være sådan, at du skal vedligeholde den indvendige side af vinduerne og af døre fra lejligheden til opgangen, mens ejerforeningen står for den udvendige del.
I forhold til rør og faldstammer i lejligheden er det ofte således, at du har ansvaret for "de vandrette rør". Det er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrengene), og de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen. Du har også ansvaret for lejlighedens radiatorer.
Den enkelte ejerforening afgør gennem sine vedtægter, hvordan vedligeholdelsespligten skal fordeles, så det er vigtigt, at du nærlæser disse punkter.
Hvilken vedligeholdelsespligt har ejerforeningen?
Ofte er udgangspunktet, at ejerforeningen har vedligeholdelsespligten for den udvendige side af vinduerne og af døre til opgangen. Mange steder vil det også være ejerforeningen, der står for udskiftning af defekte vinduer. Men foreningens vedtægter kan godt bestemme, at du som ejer selv skal vedligeholde og udskifte vinduer.
Det vil ofte være ejerforeningen, der har ansvaret for "de lodrette rør" i lejlighederne. Det vil sige alle stigstrenge og faldstammer. Hvis I har denne fordeling af vedligeholdelsespligten i din ejendom, har ejerforeningen ansvaret for vedligeholdelse og fornyelse af fælles rør og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder.
I nogle ejerforeninger er det dog sådan, at ejerforeningen vedligeholder og fornyr alle faldstammer, rør og radiatorer frem til ballofix eller forskruning til haner. I de tilfælde har lejlighedsejeren kun vedligeholdelsespligten for blandingsbatterier og vandhaner, mens foreningen står for resten.
Da reglerne varierer fra ejerforening til ejerforening, skal du læse vedtægterne for den ejerforening, du overvejer at købe lejlighed i. På den måde kan du slippe for ubehagelige økonomiske overraskelser, f.eks. at du selv skal stå for udskiftningen af eventuelle defekte vinduer.
Hvem har vedligeholdelsespligten på fællesområder?
Det er ejerforeningen, der har vedligeholdelsespligten for selve ejendommen og fællesområder, og det betaler du for via fællesudgifterne.
Foreningens vedtægter kan dog fastlægge, at du som ejer har en arbejdsforpligtelse i forhold til fællesområderne. Sådanne regler bliver ofte vedtaget for at holde fællesudgifterne nede.
Du og de andre ejere kan f.eks. have ansvaret for trappevask og snerydning, eller I er forpligtet til at deltage i arbejdsweekender, hvor I i fællesskab står for noget af ejendommens vedligeholdelse.
Hvilke økonomiske forpligtelser har du i forhold til ejerforeningen?
Som lejlighedsejer har du visse økonomiske forpligtelser over for ejerforeningen. Du skal bl.a. betale fællesudgifter, varme, koldt og varmt vand, antennebidrag og i nogle tilfælde bidrag til grundfond.
En grundfond er en opsparing, som nogle ejerforeninger vælger at oprette for at kunne betale for større planlagte eller uforudsete udgifter. Ideen er, at ejerne får fordelt bidraget til store udgifter over en årrække, så I ikke hver især pludselig skal lægge en stor sum, hvis ejendommen f.eks. skal have nyt tag.
Fællesudgifter er de omkostninger, der er forbundet med drift og vedligeholdelse af ejerforeningens grund, fælles bygninger og inventar og fælles forsynings- og serviceordninger som f.eks. renovation. Fordelingen af fællesudgifterne bliver ofte bestemt ud fra lejlighedernes fordelingstal.
Fordelingstallene fastsættes ud fra lejlighedernes størrelse og ofte under hensyn til lejlighedernes værdi, da ejerforeningen blev stiftet. Hvis der ikke er fastsat et fordelingstal, er lejlighederne ligestillede, og ejerne skal således betale det samme beløb til fællesudgifterne.
Fællesudgifterne bliver betalt a conto enten pr. måned eller pr. kvartal, og bidragenes størrelse afhænger af foreningens budget for det kommende år. Både i købsaftalen og i ejerlejlighedsskemaet kan du se, hvilket acontobidrag du skal betale.
Varme og varmt vand bliver også opkrævet a conto af ejerforeningen. Omkostningerne bliver enten fordelt efter forbrug eller fordelingstal. Sælger skal oplyse dig om det aktuelle forbrug.
Det er blevet mere udbredt, at hver lejlighedsejer også betaler sit forbrug af koldt vand. Fordelingen af omkostningerne sker efter samme princip som for forbruget af varmt vand.
Hvilken økonomisk sikkerhed kan ejerforeningen kræve af dig?
De fleste ejerforeninger kræver, at lejlighedsejerne i forhold til ejerforeningen stiller et bestemt beløb som sikkerhed for de fælles udgifter.
Formålet er, at ejerforeningen ikke lider tab i forbindelse med en tvangsauktion, fordi ejeren ikke kan betale sine fællesudgifter til foreningen, ejendomsskatter eller ydelser til kreditforening. Da lejlighedsejerne hæfter solidarisk, sikrer det altså, at de andre lejlighedsejere ikke kommer til at betale ekstra.
I praksis bliver sikkerheden ofte stillet, ved at foreningens vedtægter bliver tinglyst på alle ejerlejlighederne, så der bliver stiftet pant (sikkerhed) på det bestemte beløb, der står nævnt i vedtægterne. Det kalder man, at vedtægterne "tinglyses pantstiftende". Der kan også stilles sikkerhed i form af et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller et depositum.
Specifikt for HS II
Fra Vedtægter for Helgoland Strandpark II
19. Vedligeholdelse, modernisering m.v.
19.1 Den indvendige vedligeholdelse og modernisering af den enkelte ejerlejlighed påhviler de enkelte lejlighedsejere.
Den udvendige renholdelse af vinduer i ejerlejlighederne påhviler de enkelte lejlighedsejere.
19.2 Al anden vedligeholdelse og modernisering foranstaltes af foreningen for dennes regning og afholdes som en fælles udgift, jf. pkt. 3.2. Foreningen er forpligtet til at vedligeholde og modernisere, således at bebyggelsen og fællesarealer, fremstår vel vedligeholdt.
19.3 Ved indvendig vedligeholdelse forstås såvel maling, hvidtning og tapetsering som vedligeholdelse af gulve, træværk, murværk, puds og ruder, som den indvendige side af døre og vinduer, som alt lejlighedens udstyr, herunder elektriske installationer, gas- og vandhaner, radiatorer, radiatorventiler og sanitetsinstallationer som tilgangs- og afløbsrør ud til fællesstammerne samt låse og nøgler.
19.4 Vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedernes forsyningsledninger og fælles installationer udenfor de enkelte lejligheder påhviler foreningen.
19.5 Ved modernisering forstås, at et medlem er berettiget til at ændre, modernisere og forbedre sin ejerlejlighed, herunder flytte eller fjerne ikke bærende skillerum, i det omfang dette ikke er til gene eller medfører udgifter for medejerne. Medlemmet er pligtig at indhente samtlige fornødne tilladelser og godkendelser fra bygningsmyndigheden eller andre og dokumentere dette overfor foreningen.
19.6 Såfremt foreningen foranstalter udført udvendige vedligeholdelses- eller moderniseringsarbejder, hvor det efter bestyrelsens skøn findes nødvendigt eller hensigtsmæssigt, at der samtidigt hermed udføres følgearbejder i den enkelte ejerlejlighed, er den enkelte lejlighedsejer forpligtet til at lade disse udføre.
19.7 Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden vedligeholdelse og istandsættelse foretaget indenfor en fastsat frist. Oversiddes denne frist, kan bestyrelsen sætte den pågældende ejerlejlighed i stand for lejlighedsejerens regning. Om nødvendigt kan bestyrelsen forlange, at det pågældende medlem fraflytter lejligheden, så længe istandsættelse pågår.
19.8 Enhver lejlighedsejer er pligtig at give de af bestyrelsen udpegede håndværkere adgang til sin ejerlejlighed, når dette er påkrævet af hensyn til reparationer, moderniseringer m.v. eller ombygninger.
19.9 Vedligeholdelses- eller moderniseringsarbejder, der skal foranstaltes af foreningen for dennes regning, skal efter endt udførelse besigtiges af 1 bestyrelsesmedlem, administrator eller vicevært, og regninger vedrørende arbejdets udførelse skal anvises til betaling af de nævnte.
Vedligeholdelsesarbejder skal om muligt udføres af håndværkere, der til enhver tid er påført den af bestyrelsen udarbejdede håndværkerliste.
19.10 Ejerlejlighedsforeningen påtager sig intet ansvar for forbigående forstyrrelser i varme-, varmtvands- og vandforsyningen, men har pligt til snarest at afhjælpe sådanne forstyrrelser. Ejerlejlighedsforeningen er berettiget til i sommertiden uden erstatning at afbryde varmtvandsforsyningen i fornødent omfang af hensyn til anlæggets eftersyn m.v.
19.11 Ejerlejlighedsforeningen vil indgå aftale med nabobebyggelsen, Andelsboligforeningen Helgoland Strandpark I om renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af den fælles adgangsvej med den tilknyttede adgangskontrol, eventuelt gennem etablering af en grundejerforening.
20. Ordensforskrifter
20.1 Ethvert medlem er pligtig til at udøve sin medbenyttelsesret til arealer, installationer, anlæg og indretninger, der er undergivet fælles ejendomsret, på hensynsfuld måde.
20.2 Medlemmet og de personer, der opholder sig i medlemmets ejerlejlighed, må nøje efterkomme de af bestyrelsen (eller generalforsamlingen) fastsatte ordensregler.
20.3 Det er tilladt at holde almindelige husdyr i mindre omfang, såfremt husdyrholdet ikke er til væsentlig gene for andre lejlighedsejere. Et medlem har dog altid ret til at holde førerhund, selv om øvrige medlemmer er afskåret fra husdyrhold.
20.4 Medlemmet må ikke uden bestyrelsens samtykke foretage ændringer, reparationer eller maling af eller i ejendommen uden for ejerlejligheden, herunder udvendig maling af vinduer eller døre mod fællesarealer eller opsætte skilte, reklamer, udhængsskabe, udvendige antenner m.v.
21. Udlejning og fremleje
21.1 Medlemmet må ikke foretage udlejning af enkelte værelser eller hele ejerlejligheden i et sådant omfang, at der bor flere personer i en beboelseslejlighed, end der er værelser i denne, og ejerlejligheden må ikke få karakter af klublejlighed.
21.2 I tilfælde af udlejning af en ejerlejlighed i sin helhed har foreningen over for lejeren samme beføjelser med hensyn til krænkelse af de lejeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har over for en lejer i henhold til lejeloven og den gældende husorden, og foreningen kan selvstændigt
optræde som procespart over for lejeren, evt. sideløbende med lejlighedsejeren.
21.3 Den pågældende lejer skal gøres opmærksom på denne bestemmelse ved udtrykkelig oplysning herom i lejekontrakten, der skal fremsendes i kopi til administrator.
22. Misligholdelse
22.1 Hvis et medlem væsentligt misligholder sine forpligtelser i henhold til nærværende vedtægt, herunder ved undladelse af betaling af de medlemmet påhvilende økonomiske ydelser til foreningen, ved ikke at efterkomme lovlige påbud, som bestyrelsen eller generalforsamlingen pålægger medlemmet, ved gentagen krænkelse af husordenen eller ved hensynsløs adfærd overfor medejerne, kan bestyrelsen forlange, at det pågældende medlem og medlemmets husstand fraflytter sin ejerlejlighed med 5 måneders varsel til den 1. i en måned.
22.2 Bestyrelsen er om fornødent berettiget til at udsætte medlemmet af ejerlejligheden med fogedens bistand.